Chính phủ có cần thiết phải cứu BĐS hay không?
I. VẤN ĐỀ CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS
1. Lãi suất tăng cao
- Lạm Phát Mỹ tăng cao kỷ lục trong vòng 40 năm qua dẫn đến việc FED tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Chính vì vậy mà tỷ giá chênh lệch dẫn đến Việt Nam mình buộc phải tăng lãi suất để tránh tình trạng các dòng vốn FDI rút ra khỏi Việt Nam, tránh tác động tiêu cực đến nền kinh tế.
- Khi lãi suất tăng cao, người dân sẽ hạn chế đi vay để đầu tư dẫn đến vòng quay tiền trong xã hội bị đứng lại. Các doanh nghiệp BĐS bị áp lực về nợ vay lớn, dòng tiền không đủ chi trả nợ vay dẫn đến bị bế tắc trong chuyện thanh khoản.
2. Cung cầu BĐS chênh lệch
- Trong năm 2022 vừa qua, số liệu thống kê cho thấy thị trường BĐS đang bị mất cân bằng giữa phân khúc nhà ở, tỷ lệ lớn tập trung vào phân khúc nhà ở trung – cao cấp từ 50 triệu/1m2 đổ lên. Trong khi đó, phân khúc nhà ở dành cho những người thu nhập thấp rất ít.
- Đặc biệt, phân khúc nhà ở trung – cao cấp được các doanh nghiệp triển khai xây dựng ở các thành phố vệ tinh (các Thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội đã không còn đất trống). Tuy nhiên, thu nhập người dân ở các thành phố vệ tinh đang thấp hơn so với giá nhà, phần đông dân số không thể tiếp cận mua nhà mà chủ yếu là các tay đầu cơ đất là chính.
3. Pháp lý gặp nhiều vướng mắc
- Thị trường BĐS hiện nay có những vướng mắc nổi cộm về thủ tục pháp lý. Theo số liệu thống kê, Thành phố có khoảng 116 dự án gặp vướng pháp lý, trong đó có 38 dự án ưu tiên đưa vào diện tập trung xử lý dứt điểm.
- Trường hợp cụ thể là NVL đang có dự án 1,000ha bị dính pháp lý nên không thể giải ngân 10,000 tỷ từ ngân hàng. Nếu tháo gỡ được vấn đề Pháp lý sẽ là đầu mối tháo gỡ toàn bộ khó khăn của NVL để doanh nghiệp hoàn thiện dự án, thực hiện nghĩa vụ trả nợ trái phiếu, ngân hàng…
4. Niềm tin vào trái phiếu bị đổ vỡ
- Các doanh nghiệp BĐS có một hình thức huy động vốn là phát hành trái phiếu. Tuy nhiên trong năm 2022 đã xảy ra nhiều vụ án bắt bớ một số tập đoàn lớn như Vạn Thịnh Phát,.. làm ảnh hướng rất lớn đến niềm tin của người dân đối với Trái phiếu.
- Bên cạnh đó, việc Chính Phủ đang siết trái phiếu làm cho các doanh nghiệp BDS không thể huy động vốn dưới hình thức trái phiếu, dẫn đến tình trạng thiếu thiếu vốn trầm trọng.
II. NẾU BĐS SẬP SẼ TÁC ĐỘNG NHƯ THẾ NÀO?
Một số nhà đầu tư có quan điểm rằng Hãy để cho thị trường BĐS sập đi, cũng có một số quan điểm rằng nên cứu. Vậy, SimpleInvest sẽ đưa ra góc nhìn BĐS sập sẽ để lại những hậu quả như sau:
1. Tác động đến người dân
Nếu doanh nghiệp BĐS bị phá sản thì người dân mua nhà của các doanh nghiệp này sẽ không nhận được nhà. Không những vậy, thường người đi mua nhà sẽ mua bằng tiền mặt và tiền vay. Hậu quả xảy ra là sẽ không nhận được nhà, mất số tiền mặt đã trả cộng thêm khoản nợ vay ở ngân hàng rất lớn sẽ rất áp lực.
=> Vì vậy người dân mua nhà của các doanh nghiệp BĐS bị phá sản sẽ bị thiệt hại nặng nề.
2. Tác động đến hệ thống Ngân hàng
- Tài sản đảm bảo tại các ngân hàng phổ biến nhất là BĐS với tỷ lệ trung bình 70% so với tổng tài sản thế chấp. Một số ngân hàng như BIDV, Vietinbank, Vietcombank, ACB có giá trị và tỷ lệ thế chấp BĐS rất cao.
- Trước đây, BĐS được các ngân hàng ưu tiên nhận cầm cố thế chấp bởi đây là những tài sản có giấy tờ, chứng minh quyền sở hữu rõ ràng, ít hao hụt, thậm chí còn tăng giá trong tương lai. Nên khi phát sinh nợ xấu, khả năng thu hồi nợ của ngân hàng cũng cao hơn.
=> Chính vì vậy, nếu Bất động sản sụp đổ thì hệ thống ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng rất lớn, các khoản nợ xấu sẽ tăng đột biến và tăng gấp nhiều lần so với lợi nhuận của ngân hàng.
3. Tác động đến 40 ngành nghề phụ trợ
- Bất động sản là ngành đóng góp 15% GDP, theo một nghiên cứu cho thấy BĐS có liên quan đến 40 ngành nghề phụ trợ.
- Ví dụ cụ thể là ngành Thép trong nước chủ yếu được tiêu thụ nhờ các dự án Bất động sản và đầu tư công. Chính vì vậy mà BĐS sụp đổ thì sẽ tác động đến ngành thép, doanh nghiệp không tiêu thụ được hàng, sẽ hạn chế hoặc ngừng sản xuất, cắt giảm công nhân dẫn đến tình trạng thất nghiệp
- Hay bất động sản cũng liên quan đến hệ sinh thái của ngành xây dựng như: vật liệu, quản lý dự án, vận chuyển, bảo hiểm… Vì vậy, nếu BĐS sụp đổ thì các doanh nghiệp xây dựng sẽ bị ảnh hưởng bởi không có dự án thực hiện, công nhân thất nghiệp.
=> Vì vậy BĐS sụp đổ sẽ tác động đến rất nhiều ngành nghề liên quan, dẫn đến các doanh nghiệp liên quan khủng hoảng, hàng nghìn người dân sẽ thất nghiệp.
4. Tác động đến thị trường chứng khoán
- Thị trường BĐS, Ngân hàng và Chứng khoán có mối quan hệ chặt chẽ, còn có thể gọi là 3 bình thông nhau. Khi một bình bị vỡ thì các bình còn lại cũng sẽ yếu đi.
- Hình dung đơn giản, khi thị trường BĐS sụp đổ các cổ phiếu BĐS sẽ bị hủy niêm yết, dòng tiền từ chứng khoán cũng bị rút bớt để chi trả cho các khoản tiền vay đi đầu tư BĐS như đã chia sẻ ở phần trên. Từ đó tác động đến thị trường chứng khoán khó tăng trong ngắn hạn, thanh khoản sụt giảm…
Nhà đầu tư có quan điểm như thế nào về tác động nếu thị trường BĐS sụp đổ. Hãy để lại ý kiến của mình để cùng trao đổi nhé!
III. VẬY CHÍNH PHỦ SẼ CỨU BĐS BẰNG CÁCH NÀO?
1. Tăng nguồn cung nhà ở xã hội
- Hiện nay, chính phủ đã có hành động để cứu thị trường BĐS, được thể hiện qua 2 gói tín dụng hỗ trợ thị trường BĐS trong hội nghị vừa qua.
- Như vậy, các gói tín dụng này thực thi sẽ giúp thị trường BĐS nói chung tháo gỡ khó khăn hiện tại, lấy lại niềm tin cho người dân về BĐS cũng như tăng cung NOXH để giải quyết vấn đề người dân có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở.
- Ngoài ra, hai gói tín dụng sẽ giúp cho các doanh nghiệp đang làm sai phân khúc có dòng tiền trả nợ, không bị phá sản.
2. Tập trung xây dựng hạ tầng
- Để triển khai xây dựng 1 triệu nhà ở xã hội thì buộc phải xây dựng ở các tỉnh ven thành phố trung tâm bởi các thành phố trung tâm gần như không còn diện tích.
- Tuy nhiên, để tiếp cận được người dân khi xây dựng nhà ở xã hội thì buộc phải có cơ sở hạ tầng kết nối, thuận tiện cho người dân đi lại. Vì vậy, nhà nước sẽ cần xây dựng hạ tầng hoàn thiện đường sá, cao tốc, tàu điện ngầm… để có thể quy hoạch nhà ở xã hội trên Vành đai 4.
3. Sửa đổi nghị định 65 và giải quyết pháp lý
- Nhà nước có thể nhanh chóng sửa đổi nghị định 65 và giải quyết pháp lý để các doanh nghiệp BĐS bớt khó khăn hơn, tìm cách để có tiền trả nợ đến hạn.
- Nghị định 65 sẽ giúp các doanh nghiệp có thể thanh toán gốc lãi trái phiếu bằng các tài sản mà mình đang có (có thể là các dự án BDS) nhằm giải quyết khó khăn.
- Gia hạn nợ tối đa 2 năm: Đây là đề xuất giúp cho doanh nghiệp có thêm thời gian để chuẩn bị, hoạt động kinh doanh để trả nợ.
=> Trên đây là quan điểm của SimpleInvest về hậu quả nếu thị trường BĐS sụp đổ và các hành động Chính phủ đang thực hiện để cứu thị trường BĐS. Nhà đầu tư có thêm góc nhìn hoặc chia sẻ gì hãy trao đổi trực tiếp với chuyên gia của SimpleInvest TẠI ĐÂY NHÉ!
Nhà đầu tư nếu có bất kỳ vấn đề hoặc thắc mắc nào cần được hỗ trợ hãy liên hệ trực tiếp với chuyên gia của SimpleInvest TẠI ĐÂY NHÉ!
THEO DÕI TÀI KHOẢN CỦA SimpleInvest ĐỂ THAM KHẢO NHIỀU BÀI PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG, CỔ PHIẾU CHUYÊN SÂU HƠN NỮA NHÉ!
