Trái phiếu bất động sản có rủi ro? nhóm cổ phiếu cần chú ý
Từ sau Tết Nguyên đán, thanh khoản thị trường bất động sản, nhất là căn hộ đã có sự cải thiện rõ nét. Tình hình kinh doanh trong quý cuối năm 2023 và đầu năm nay của một số doanh nghiệp đã khởi sắc hơn. Các doanh nghiệp lần lượt công bố dự án mới, lên kế hoạch tung sản phẩm ra thị trường với kỳ vọng có thể đón đầu chu kỳ phục hồi.
Tuy nhiên, với đánh giá thị trường còn nhiều rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là áp lực trái phiếu còn cao, nên kết quả kinh doanh của nhóm ngành này vẫn chưa khả quan trong quý 1/2024. Vậy tiềm năng của nhóm Bất động sản sắp tới như thế nào, cổ phiếu nào sẽ thu hút dòng tiền hơn chúng ta cùng phân tích trong bài viết này nhé.
I.TÌNH HÌNH TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP
Năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 279.219 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 115.663 tỷ đồng, tương đương 41,4%. Trong đó ước tính tổng giá trị TPDN đáo hạn lớn nhất sẽ rơi vào quý 2 năm nay với khoảng tầm 72.000 tỷ đồng (đã trừ đi các khoản mua lại). Đặc biệt, áp lực thanh toán vẫn đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản khi thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.
--> Áp lực trả nợ đối với các nhà phát hành là doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024 và 2025 là khá lớn, đặc biệt là đối với các trái phiếu chậm trả gốc/lãi có thời hạn đáo hạn gốc vào năm 2022 và 2023 và được cơ cấu tối đa 2 năm theo Nghị định 08/2023.
II.TÌNH HÌNH TỒN KHO CỦA MỘT SỐ DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
Thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở) cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3/2024 hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng hơn 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng).
Với đặc thù doanh nghiệp địa ốc, lượng tồn kho phần nào thể hiện tiềm năng phát triển dự án, doanh thu tương lai nên được ví như "của để dành". Nhưng trong trường hợp hàng tồn kho bởi dự án dở dang kéo dài vì vướng mắc pháp lý, tiếp cận vốn khó khăn thì không khác "cục máu đông", mài mòn sức doanh nghiệp.
Kết hợp cả yếu thanh khoản, cấp phép dự án, vướng pháp lý, siết tín dụng... làm cho triển khai dự án và mở bán chậm. Điều này làm số ngày tồn kho bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng lên ở mức rất cao, đáng báo động. Việc "om" dự án quá lâu là nguyên nhân quan trọng đẩy chi phí vốn, đẩy giá bán.
Tuy các số liệu tổng thể ngành còn nhiều vấn đề khó khăn nhưng quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ diễn tiến theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế, lẫn sự phát triển của đô thị hóa. Đặc biệt kết quả phục hồi có sự phân hóa theo từng doanh nghiệp riêng lẻ dựa trên nền tảng tài chính và chiến lược kinh doanh.
Bên cạnh đó Ba luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) được đề xuất triển khai sớm (1/7/2024) với những thay đổi dự báo sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Việt Nam sắp tới.
* Một số lưu ý khi đầu tư nhóm bất động sản
Tính chu kỳ cao nên cần có timing thời gian hợp lý để đầu tư được tối ưu nhất (quý cuối năm thường là giai đoạn ghi nhận doanh thu, lợi nhuận)
Ưu tiên các doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh, dòng tiền và khả năng thanh toán tốt để hạn chế các vấn đề rủi ro về trái phiếu, nợ vay, và khả năng bán hàng
Quỹ đất vị trí các dự án ở khu vực thuận lợi, thời điểm mở bán, tốc độ bán hàng (tiền đặt cọc ghi nhận ở khoản mục Nợ - nguồn mua trả tiền trước). Loại sản phẩm (ưu tiền nhà ở đô thị, chung cư, nhà ở xã hội,..)
III. NHÓM CỔ PHIẾU HÚT DÒNG TIỀN
1. KDH
Khi quỹ đất ở thành phố Hồ Chí Minh dần trở nên khan hiếm, KDH sở hữu một lợi thế đáng kể với hơn 650 ha đất sạch tại thành phố Thủ Đức và huyện Bình Chánh. doanh nghiệp hiện đang có dự án có tiềm năng mở bán và quỹ đất sạch như KDH có thể hưởng lợi trong giai đoạn này. Ngắn hạn Động lực từ bàn giao Dự án The Privia cuối 2024 và sẵn sàng mở bán 3 dự án thấp tầng cao cấp GĐ 2024-2026.
2. DIG
Cổ phiếu có tính đầu cơ, tính thị trường cao, độ gia tăng giá khi vào sóng lớn, thích hợp cho việc đầu tư ngắn hạn, vùng giá chiết khấu hợp lý
3. NTL
Kết quả kinh doanh tích cực, thời điểm bàn giao và ghi nhận doanh thu dự án, chính sách cổ tức bằng tiền mặt cao.
NHÀ ĐẦU TƯ MUỐN NHẬN TƯ VẤN CHÍNH XÁC VÀ HIỆU QUẢ NHẤT ĐỐI VỚI TRẠNG THÁI DANH MỤC CỦA MÌNH CÓ THỂ LIÊN HỆ TRỰC TIẾP VỚI SIMPLEINVEST ĐỂ ĐƯỢC ĐỒNG HÀNH CHUYÊN SÂU HƠN NHÉ!
NHÀ ĐẦU TƯ NẾU THẤY BÀI VIẾT HAY VÀ BỔ ÍCH HÃY ỦNG HỘ SIMPLEINVEST BẰNG NÚT LIKE VÀ BÌNH LUẬN ĐỂ ĐỘI NGŨ RA NHIỀU BÀI VIẾT HƠN NỮA NHÉ!
Room phân tích cơ bản chuyên sâu: https://zalo.me/g/fvbkkj105
Liên hệ hỗ trợ: 094 6163 695 (Đinh Đào)
SimpleInvest chúc nhà đầu tư chiến thắng mọi thị trường!
