Bất động sản Khu công nghiệp – Bối cảnh mới, cơ hội lớn IDC LHG GVR
I. CHUỖI GIÁ TRỊ
1.Đầu vào: Chủ đầu tư tìm kiếm quỹ đất phù hợp và thực hiện các thủ tục pháp lý ban đầu như: Lập và đề xuất chủ trương đầu tư, các thủ tục liên quan đến đất đai (nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất và cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất), thủ tục xây dựng.
2. Đầu tư: Sau khi hoàn thiện các thủ tục pháp lý ban đầu và được cấp phép xây dựng, chủ đầu tư sẽ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản như: hệ thống đường, hệ thống chiếu sáng, hệ thống điện và hệ thống cấp thoát nước. Giá vốn hàng bán chủ yếu sẽ bao gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tiền thuê đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (03 chi phí trên thường chiếm 70%-80% tổng mức đầu tư của dự án) và các chi phí khác.
3. Đầu ra: Sau khi hoàn tất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, chủ đầu tư sẽ cho thuê lại đất. Doanh thu chính sẽ đến từ hoạt động cho thuê đất và hoạt động quản lý, cung cấp các dịch vụ tiện ích.
Nguyên tắc hạch toán
II. NGUỒN CUNG KHAN HIẾM
Khan hiếm nguồn cung tại thị trường miền Nam. Đến cuối năm 2023, nguồn cung lũy kế ở khu vực phía Nam đạt 22.780 ha (+0,82% yoy) tại thị trường cấp 1 và 10.897 ha (+0% yoy) tại thị trường cấp 2. Trong Q1.2024, khu vực phía Nam cũng không ghi nhận dự án KCN mới đi vào vận hành. Nguyên nhân chủ yếu do:
(1) Quá trình đền bù, GPMB ở các khu công nghiệp mới khá khó khăn do các chủ đầu tư không thỏa thuận được giá đền bù với các hộ dân tại khu vực triển khai dự án;
(2) Quá trình phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư, xác định số tiền đóng tiền sử dụng đất kéo dài hơn dự kiến.
Khu vực phía Bắc chứng kiến nguồn cung dồi dào hơn với nguồn cung lũy kế tại thị trường cấp 1 đạt 11.550 ha (+12,1% yoy) và 8.802 ha (+1,7% yoy) tại thị trường cấp 2 tính đến cuối năm 2023. Trong Q1.2024, không có dự án lớn nào đi vào khai thác cho thuê
III.GIÁ THUÊ ĐẤT TĂNG CAO
Trong Q1.2024, mức giá cho thuê tại khu vực phía Bắc và phía Nam lần lượt đạt 133 USD/m2/chu kỳ thuê (+7,8% yoy) và 189 USD/m2/chu kỳ thuê (+2,4% yoy).
Giá cho thuê đất KCN cả hai khu vực phía Bắc và phía Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2024 do:
(1) Nguồn cung đất khu công nghiệp mới sẽ khan hiếm trong giai doạn 2024-2025.
(2) Tiền thuê đất/sử dụng đất và chi phí đền bù, GPMB đang có xu hướng gia tăng và sẽ tăng mạnh từ năm 2026 do giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường. Ngoài ra, các chi phí phát triển dự án như đầu tư xây dựng hạ tầng đặc biệt là vật liệu xây dựng tăng cao sẽ gây áp lực lên giá cho thuê. Các khu công nghiệp đã được phát triển, đầu tư cơ sở hạ tầng từ trước sẽ có lợi thế cạnh tranh nhờ giá vốn thấp, chủ đầu tư có thể linh hoạt điều chỉnh giá cho thuê nhằm thu hút khách hàng.
Giá cho thuê đất KCN bình quân ở Việt Nam nhìn chung vẫn còn hấp dẫn hơn so với các quốc gia khác trong khu vực (thấp hơn từ 20%-40%).
Ngoài ra KCN sẽ được hưởng lợi nhờ vào việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng tính kết nối giữa các vùng, trình độ lực lượng lao động được nâng cao giúp Việt Nam có thể tham gia vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn.
Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trên thị trường toàn cầu chậm lại do tăng trưởng suy giảm và môi trường lãi suất cao, dòng vốn đầu tư vào Việt Nam vẫn không ngừng tăng trưởng. Lũy kế đến cuối T4.2024, tổng vốn FDI đăng ký và giải ngân lần lượt đạt 9,27 tỷ USD (+4,5% yoy) và 6,28 tỷ đồng (+7,4% yoy).
IV. MỘT SỐ DOANH NGHIỆP TĂNG TRƯỞNG
Triển vọng đầu tư cổ phiếu BĐS KCN trong năm 2024 sẽ tập trung vào doanh nghiệp có:
- Tỉ lệ lấp đầy thấp ➤ Còn nhiều dư địa để sẵn sàng cho thuê.
- Có các dự án gối đầu ➤ Đảm bảo dòng tiền trong tương lai
- Tình hình tài chính lành mạnh, vay nợ thấp ➤ Đảm bảo dòng tiền của doanh nghiệp ổn định.
- Vị trí thuận lợi, được đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, giá cho thuê hấp dẫn ➤ Hấp dẫn dòng vốn đầu tư FDI.
1.IDC
Lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính của IDC bao gồm: cho thuê hạ tầng khu công nghiệp, sản xuất và phân phối điện, thu phí BOT và phát triển các dự án bất động sản dân cư.
IDC hiện đang sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn với 554 ha tập trung tại các khu vực thu hút FDI trọng điểm như: Long An, Vũng Tàu, Bắc Ninh và Thái Bình.
IDC vẫn còn hơn 130 ha diện tích đất cho thuê chưa bàn giao, gồm cả hợp đồng chính thức và MOU. Lượng backlog này được kỳ vọng sẽ đem về hơn 4.000 tỷ đồng doanh thu trong giai đoạn 2024 – nửa đầu năm 2025 khi Tổng Công ty IDICO tiến hành bàn giao mặt bằng cho các khách hàng.
IDICO có thể duy trì tiến độ cho thuê mới khoảng 100 – 120 ha/năm đối với các khu công nghiệp hiện hữu trong 3 – 4 năm tới. Với khoảng 554 ha đất thương phẩm còn lại, các khu công nghiệp hiện hữu của Tổng Công ty IDICO vẫn còn dư địa đáp ứng nhu cầu cho thuê đến năm 2028 – 2029.
2.LHG
LHG hoạt động trong lĩnh vực cho thuê hạ tầng KCN và cho thuê nhà xưởng xây sẵn (NXXS) LHG hiện đang vận hành 3 KCN với tổng diện tích 370ha tại Long An, có vị trí ngay cạnh TP.HCM và cảng Hiệp Phước. Ngoài ra, LHG còn sở hữu gần 150.000 m2 NXXS tại Long An, khu công nghệ cao tại Đà Nẵng và đang tiếp tục mở rộng
LHG là doanh nghiệp có cơ cấu tài chính lành mạnh. LHG có số dư nợ vay thấp hơn đáng kể so với các doanh nghiệp cùng ngành, 174 tỷ đồng tại thời điểm cuối Q1.2024 (tỷ lệ tiền ròng/VCSH ở mức 59,5%).
KCN Long Hậu 3.2 (90 ha), KCN An Định (200 ha) và KCN Long Hậu – Tân Tập (150 ha) sẽ là động lực tăng trưởng dài hạn cho LHG.
-------------------------------------------------------------------------------
Nhà đầu tư quan tâm đến ĐIỂM MUA chính xác đối với các cổ phiếu nhóm Bất động sản Khu công nghiệp dành cho từng phong cách đầu tư (lướt sóng, đánh trend…) thì hãy liên hệ ngay với SimpleInvest để được tư vấn điểm gom mua lấy hàng ngay nhé!
=> NHÀ ĐẦU TƯ MUỐN HỖ TRỢ CẬP NHẬT LIÊN TỤC VỀ DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG CHÍNH XÁC VÀ HÀNH ĐỘNG HIỆU QUẢ NHẤT CÓ THỂ LIÊN HỆ TRỰC TIẾP ĐỂ THAM GIA HỆ THỐNG KHÁCH HÀNG CHÍNH THỨC VÀ NHẬN TƯ VẤN HOÀN TOÀN MIỄN PHÍ NHÉ!
NHÀ ĐẦU TƯ NẾU THẤY BÀI VIẾT HAY VÀ BỔ ÍCH HÃY ỦNG HỘ SIMPLEINVEST BẰNG NÚT LIKE VÀ BÌNH LUẬN ĐỂ ĐỘI NGŨ RA NHIỀU BÀI VIẾT HƠN NỮA NHÉ!
HOẶC THAM GIA ROOM ĐẦU TƯ CƠ BẢN TĂNG TRƯỞNG: https://zalo.me/g/fvbkkj105
Liên hệ trực tiếp : 094 6163 695 (Zalo Anh Đào)
SimpleInvest chúc nhà đầu tư chiến thắng mọi thị trường
