[Phân tích chuyên sâu] Triển vọng ngành BĐS Khu công nghiệp
Bất động sản Khu công nghiệp được SimpleInvest đánh giá là một trong các nhóm ngành có triển vọng sáng vào nửa cuối năm 2022, hội tụ nhiều yếu tố để mang lại kết quả kinh doanh khả quan.
1. Dòng vốn FDI
- Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 20/8 đạt gần 16,78 tỷ USD, trong đó, vốn thực hiện đạt 12,8 tỷ USD, đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất của 8 tháng trong 5 năm qua.
- Một số dự án tăng vốn đáng chú ý thời gian qua: Samsung Electro-mechanics Việt Nam (Thái Nguyên) 2 lần tăng vốn, với 920 triệu USD và 267 triệu USD. Dự án Công ty TNHH Điện tử Samsung HCMC tăng vốn trên 841 triệu USD…
- Quảng Ninh trao 2 chứng nhận đầu tư FDI hơn 55,5 triệu USD cho dự án sản xuất tấm pin năng lượng mặt trời, và dự án xây dựng nhà xưởng, nhà kho, văn phòng…
- FDI tiếp tục tăng vốn đầu tư vào Việt Nam, mở rộng các dự án hiện hữu, cho thấy niềm tin của họ vào nền kinh tế, môi trường đầu tư hiện nay. Diện mạo tích cực của dòng vốn ngoại được dự báo còn kéo dài trong thời gian tới nhờ làn sóng đầu tư, chuyển dịch chuỗi sản xuất toàn cầu.
- Ngoài ra, xu hướng nhiều nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc đã bắt đầu từ vài năm trở lại đây, khi các nhà đầu tư nhận thấy “công xưởng thế giới” đang quá lớn và đi đến giới hạn.
- Gần đây, một số động thái tích cực cho thấy cơ hội của Việt Nam trong việc đón bắt làn sóng dịch chuyển này, đó là một số công ty lớn đang có kế hoạch chuyển một phần hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, như: Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn, …
- Một số khu công nghiệp đã có sẵn mặt bằng đất sạch, khu kinh tế, sẵn sàng đáp ứng cho các nhà máy chuyển sang dễ dàng, và xây dựng nhà máy. Vì vậy, đây là lợi thế của Việt Nam để đón nhận dòng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc.
2. Cải thiện cơ sở hạ tầng kết nối giữa các KCN nhờ chính sách đầu tư công
- Thời gian qua, mặc dù nhà nước đẩy mạnh chính sách đầu tư công, nhưng việc giải phóng mặt bằng chậm, giá nguyên vật liệu tăng cao khiến tình hình thực hiện có phần chậm so với kế hoạch. Tuy nhiên, đặc thù của giải ngân vốn đầu tư công thường thấp vào những tháng đầu năm và tăng mạnh trong những tháng cuối năm, nhất là quý 4.
- Bộ Giao thông Vận Tải phê duyệt toàn bộ 12 dự án thành phần cao tốc Bắc – Nam giai đoạn 2 với tổng chiều dài gần 724km, rút ngắn 50% so với trước đây. Việc triển khai dự án Sân Bay Long Thành cũng như các dự án cao tốc giúp cho những doanh nghiệp Bất động sản Khu công nghiệp sở hữu các quỹ đất nằm gần các dự án sẽ có cơ hội phát triển lớn, cũng như giá đất sẽ tăng trưởng tốt.
- Một KCN muốn phát triển mạnh mẽ thì cần phải có hạ tầng kết nối xung quanh tốt, gần cảng hàng không, gần cảng biển…
- Các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đường Dầu Giây – Phan Thiết, đường cao tốc Bắc – Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện giữa các khu công nghiệp, giảm bớt gánh nặng chi phí vận tải, cũng như thúc đấy sự phát triển của KCN và giá đất KCN tăng cao.
*Nghị định mới: Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP nổi bật với việc gỡ bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch đầu tư và Ủy ban nhân dân tỉnh trong triển khai hoạt động các KCN.
=> Việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các khu công nghiệp, đặc biệt khi mà các khu công nghiệp sẽ có thể có giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư.
3. Giá cho thuê đất KCN tiếp tục tăng
- Giá cho thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng trong quý 2. Cụ thể, giá cho thuê tăng 10,7% ở miền Nam và 4,4% ở miền Bắc.
- Theo báo cáo ghi nhận cho thấy, giá cho thuê đất khu công nghiệp ở cả 2 miền đều tiếp tục tăng. Trong đó, miền Nam ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng đạt 125 USD/m2 tăng 10,7% so với cùng kỳ, tỷ lệ lấp đầy là 83,6%.
- Trong quý 2, tổng diện tích đất các KCN đạt 28.097 ha, nổi bật với tỉnh Long An có vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng kết nối thuận tiện đến TP HCM. Long An ghi nhận KCN Việt Phát chính thức đi vào hoạt động và KCN Nam Thuận có tổng diện tích 217 ha đã vừa tổ chức lễ khởi công.
- Có hai nguyên nhân chính khiến giá chào thuê đất công nghiệp phía Nam tăng. Thứ nhất, nhu cầu thuê lớn và quy mô thị trường không ngừng tăng trưởng cùng với làn sóng dịch chuyển sản xuất mạnh mẽ. Thứ hai, do ngày càng có nhiều nhà đầu tư sơ cấp lẫn thứ cấp nhảy vào thị trường khu công nghiệp phía Nam. Khi có lượng lớn nhu cầu tìm kiếm, thâu tóm quỹ đất công nghiệp để kinh doanh cho thuê đất, nhà xưởng, kho bãi đã khiến mặt bằng giá thuê đội lên.
- Tại miền Bắc, giá thuê tăng 4,4% so với cùng kỳ, đạt 110 USD/m2, tỷ lệ lấp đầy đạt 79%.
- Nguồn cung ở các địa phương cũng được ghi nhận dồi dào. Tại miền Bắc, thị trường ghi nhận thêm 130 ha đất cho thuê khi KCN An Phát 1, tỉnh Hải Dương đã chính thức được giao đất và tiến hành thi công hạ tầng chào đón các nhà đầu tư. Tổng diện tích quỹ đất công nghiệp tại miền Bắc được nâng lên 10.154 ha.
- Tương tự như miền Nam, việc thiếu hụt nguồn cung cũng xảy ra trong khu vực miền Bắc.
=> Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê sẽ có nhiều lợi thế hơn.
4. Cấu trúc tài chính tốt
SimpleInvest đánh giá mô hình BĐS KCN là một mô hình rất hay, khi chỉ cần bỏ ra một khoản chi phí nhất định để giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng và tiến hành cho thuê, thu dòng tiền cho thuê trong chu kỳ thuê 50 năm.
- Ngoài ra, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, các doanh nghiệp nợ vay không quá lớn cũng như thu dòng tiền về trước sẽ rất có lợi thế và không bị áp lực quá nhiều về chi phí lãi vay.
5. Các cổ phiếu đáng chú ý trong ngành BĐS KCN
- Đánh giá quỹ đất là yếu tố quan trọng nhất của các doanh nghiệp BĐS KCN, chúng tôi ưu tiên lựa chọn các doanh nghiệp có quỹ đất tiềm năng, bao gồm quỹ đất sẵn sàng cho thuê và quỹ đất mới từ 2022 trở đi. Các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê sẽ có khả năng tăng lợi nhuận trong năm 2022 tốt hơn.
SimpleInvest ưu tiên chọn các cổ phiếu như: VGC, IDC, SZC, PHR
*VGC: Là doanh nghiệp có quỹ đất cho thuê tới thời điểm hiện tại cũng như quỹ đất sẽ mở rộng lớn. Doanh nghiệp đang triển khai đầu tư và kinh doanh tại các KCN hiện có, và khởi công xây mới KCN Thuận Thành - Bắc Ninh. Ngoài ra, doanh nghiệp có kế hoạch triển khai các dự án KCN mới như Đông Mai mở rộng 145ha; tiền Hải mở rộng 329ha…với mục tiêu chuẩn bị đầu tư mới khoảng 2000ha trong năm 2022-2023, đây sẽ là động lực thúc đẩy VGC tăng trưởng trong giai đoạn sắp tới.
*IDC: Doanh thu 2022 tăng trưởng nhờ việc hồi tố ghi nhận đều trong 50 năm sang ghi nhận 1 lần đối với một số khu công nghiệp của IDC. Dự án KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực tăng trưởng chính từ năm 2022 trở đi. Ngoài ra, IDC có kế hoạch phát triển thêm một số quỹ đất 2000-3000ha ở các tỉnh Tiền Giang, Hải Phòng, Hưng Yên,… sẽ giúp doanh nghiệp duy trì sự tăng trưởng nối sau KCN Hựu Thạnh
*SZC: Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn khoảng 600ha cùng tệp khách hàng đa dạng nhờ vị trí đắc địa. Doanh nghiệp hiện tại đang tập trung giải phóng mặt bằng dự án KCN Châu Đức và tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý để đưa vào vận hành. Hiện tại doanh nghiệp có áp lực về chi phí đền bù, nhưng sau khi những khó khăn qua đi lại là cơ hội lớn đối với SZC.
*PHR: Doanh nghiệp đặt mục tiêu chuyển đổi 5600ha quỹ đất thành KCN và PHR sở hữu 4 KCN tiềm năng với 2600ha, dự kiến sẽ đưa vào hoạt động trong 3 năm tới. Trong đó, KCN Tân Lập dự kiến đưa vào hoạt động vào đầu năm 2023, đây sẽ là động lực tăng trưởng của PHR trong năm tới.
=> Chi tiết bài phân tích về các cổ phiếu cũng như điểm mua bán từng cổ phiếu quý nhà đầu tư liên hệ SimpleInvest để được hỗ trợ chu đáo nhất
================================
=> Nhà đầu tư có chưa có vị thế mong muốn được hỗ trợ điểm MUA phù hợp đối với cổ phiếu này có thể comment bên dưới phần Bình luận để được hỗ trợ.
=> THAM GIA NGAY ROOM HỖ TRỢ ĐẦU TƯ CỦA SimpleInvest CHUYÊN CƠ BẢN, VĨ MÔ:
- Room khuyến nghị MIỄN PHÍ:
- Room FA MIỄN PHÍ: VĨ MÔ, NGÀNH NGHỀ, CƠ BẢN DOANH NGHIỆP:
CHÚC NHÀ ĐẦU TƯ CHIẾN THẮNG MỌI THỊ TRƯỜNG!
